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当城投抛弃文旅
来源: 新旅界2022-11-20 11:474722

城投不再是文旅的救命稻草。640.jpeg

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当文旅渐成城投的负担,分道扬镳成为一些地方城投公司的选择。

上周,济南城投置业有限公司将旗下的济南立园文旅产业发展有限公司100%国有股权及债权在山东产权交易中心挂牌,转让底价3.98亿元,挂牌起止日期2022年11月3日至2022年11月30日。

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挂牌公告显示,成立于2021年6月的济南立园文旅,注册资本2000万元,注册地为济南市长清区。

企查查显示,目前该公司由济南城投置业有限公司100%持股,隶属于济南城市投资集团有限公司,参保人数0人,系济南市国资委旗下单位。

旅界注意到,济南城市投资集团已批准济南立园文旅100%国有产权退出相关事宜,同时这已经是济南城投今年以来对立园文旅的第二次挂牌转让。

济南立园文旅的底层核心资产是位于长清的园博园水之门东南地块,此前规划建设成“泉城国际会议中心”,在立园文旅拍下后,将做为济南国际园博园重要的配套文旅项目。

不过,济南城投置业有限公司显然对开发这个文旅项目不感冒,拿地约十个月后,在今年4月就曾挂牌转让立园文旅。
疫情三年,地方城投与旗下文旅资产分手并非新鲜事。

同样在今年4月底,上市公司云南城投近日发布公告,拟以公开挂牌方式对外出售成都银城持有的成都华尔道夫酒店70%权益。

成都华尔道夫酒店成都是顶级奢华酒店的代表之一,拥有包括31间套房在内的289间奢华优雅客房,坐拥360度观景视角,每间客房入口处均设私人管家服务窗口。640-2.jpeg

最近一期财务数据显示,成都华尔道夫酒店资产账面价值约6.43亿元,成都银城持有70%权益。

对于云南城投出售资产,外界早已司空见惯。近几年来,“卖子”的戏码几乎每年都在上演,而控股股东云南康旅集团则一次又一次出手为其兜底,这一次亦不例外。

城投平台腾挪资产,愈来愈多的文旅资产摆上了“货架”。

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当下,各地城投平台下面的文旅资产正面临两类难题:

首先,类似济南城投挂牌转让的济南立园文旅,当民企与央国企开始审慎拿地,为国接盘的艰巨任务,只能落在亲儿子地方国资身上。

事实上,像文旅属性比较强的地块,特征是投资规模大、周期长、回报慢,同质化竞争激烈,市场需求变化也快,如果城投可以自愿选择,那它一定是不拿的。

但如果土拍挂出土地后很久没人报名,那么任务就会被硬性分解。

自然而然,城投就会收到会议精神,通知准备材料和资金。比如成都在第三次土拍中,城投全口径拿地金额为231.3亿,占比达到了惊掉下巴的71.1%。

这么多地块拿下来,领导会挑肥拣瘦,如果认为自己不擅长文旅开发,那通常就趴窝在账面上不去开发,毕竟作为国资平台,最忌讳的就是资产贬值,也就是国有资产流失,这是考核领导政绩的KPI。

以济南立园文旅为例,财务指标显示,2021年以及今年前4个月暂无营业收入,对应净利润分别为-76.36万元、-68.54万元,可以想见的是,拿地之后土地就这么静态地摆在那里。640.png

所以只要不开发,城投的资产和负债其实是同步增加的,然后瞅准时机将地块挂牌争取找个有缘人。

由此,经过疫情三年,国内文旅行业投资用地不少,开发不多,形成了大批存量资产,其中很多资产仍有开发潜力,亟待进一步盘活。

其次,在疫情持续反复的情况下,各地不断调整防控措施,许多酒旅企业生产经营停摆,大量文旅资源闲置,导致重金布局的城投平台由于资金回流困难,债务违约风险升高。

就像短短六年时间,云南城投从坐拥国内多家五星、奢华酒店的“霸主”位置跌落,开始甩卖资产,试图通过出售酒店等资产完成酝酿已久的转型,成为一家以物业管理、商管运营等核心业务为主的轻资产房企。

为此,云南城投剥离重资产,卖了不少项目,回笼资金数百亿,却始终无法真正卸下负担,亏损的业绩也迟迟未能回归正轨,成都华尔道夫的股权转让也就此安排上了日程。

综合来看,文旅类城投建设和运营所需资金仍需要依靠外部筹资进行平衡,因此当地主家没有余粮,城投平台面临较大融资压力时,重运营的旗下文旅资产会成为优先抛售的对象。

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对城投企业来说,最难的是大部分文旅类资产在市面上有价无市。

以五星酒店为例,从今年年初,世茂、新华联、绿地、融创等国企、民企开发商均曝出旗下有酒店资产寻求接盘,下手早的如世茂:深坑洲际、上海外滩茂悦酒店找到了接盘侠,但大部分看似风光无限的酒店类资产束之高阁,无人问津。640-3.jpeg

具体来看,高星酒店具有一定的进入和退出壁垒,酒店前期资金投入大、回报周期长,且后期运营收益受到市场需求、行业竞争、地理位置、所依托旅游资源、品牌和管理服务等多种因素的影响,往往回本周期在20年以上。

相比之下,文旅用地找到买家也不太容易。

一方面,文旅地产开发建设通常涉及较大规模的土地开发整理、旅游基础设施建设、旅游设施项目建设及环境整治和维护,投资规模较大。

另一方面,文旅地产开发建设易受区域整体规划、拆迁进度、土地出让安排、收入返还安排等因素的影响,项目建设周期和资金回笼期均较长。

各地出台的规划文件显示近年来文旅类产业项目总投资较大,例如浙江省2022年文化和旅游195个开工重大项目总投资达1792亿元,重庆市2022~2024年98个市级重点文旅产业项目涉及总投资3641.44亿元,《南京市2022年经济社会发展重大项目计划》涉及22个文旅健康产业项目计划总投资844.7亿元。

华北一家城投负责人向旅界直言,“这个时候变卖文旅用地,基本怎么看都很难找到人接盘,实在卖不动也只好自己硬着头皮去开发。”

2022年,作为基础设施投融资公司,城投仍面临着外部经济下行和债务融资收紧的压力,当面临持续资金支出压力时,未来如何更好地盘活存量文旅资产将是新的重要课题。

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